北京日报客户端 | 记者 孙杰

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华夏北京保障房REIT网下询价获得113倍认购，而中金厦门安居REIT在询价中也获得108.96倍认购，红土深圳安居REIT更是以133.03倍的认购，刷新已发行公募REITs的认购纪录。

机构投资者对首批保障性租赁住房REITs的追捧程度，用“疯抢”来形容并不为过。8月16日，本周二，3只保租房公募REITs将同日面市发售，普通投资者也将有机会参与认购。

用时19天 全国首单保障房REITs面市

从7月29日获得受理，到8月5日拿到证监会通过批文，再到8月12日网下询价，再到8月16日发售，作为全国首单保障房REITs项目，华夏北京保障房REIT（场内简称：京保REIT 代码：508068）推进的节奏紧锣密鼓，连头算尾一共19天。

根据8月13日华夏北京保障房REIT公布的网下询价结果，作为目前市场上稀缺的具有保障性质的租赁住房REIT，其在询价阶段受到网下资金的青睐，共收到71家网下投资者管理的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下发售份额（1.4亿份）数量的113.37倍。

网下询价是为了最终确定基金份额的认购价格。所谓网下投资者主要是一些证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者等专业机构投资者。华夏基金表示，超百倍的询价数量，体现了机构投资者对具有保障性质的租赁住房REITs的支持和对项目的认可。

华夏北京保障房REIT最终确定的认购价格为2.510元/份，按产品5亿份的发售份额数量计算，如本次发售成功，预计募集资金总额为12.55亿元。该公募REITs的原始权益人北京保障房中心有限公司，是北京最大的住房保障政策实施和落地平台。根据要求，保障性租赁住房REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，增加保障住房供给。

同日发售 网下认购倍数均超百倍

REITs在国际资本市场已有60余年的发展历史，是一种相对成熟的金融产品，不过对国内资本市场来说，还是一个新生事物。自2020年开展基础设施REITs试点后，今年5月试点范围进一步扩展至保障性租赁住房领域。截至目前，已有3只保障性租赁住房REITs产品获批，并即将发售。

根据公告安排，华夏北京保障房REIT将于8月16日至17日发售。8月14日，中金厦门安居REIT披露的基金份额发售公告显示，基金认购价格为2.600元/份，也将于8月16日起正式发售。另一只红土深圳安居REIT将于8月16日起公开发售，认购价格为2.484元/份。

从正式发售前的询价反馈看，保障性租赁住房REITs几乎是被机构投资者“疯抢”的。除华夏北京保障房REIT外，红土深圳安居REIT询价阶段全部配售对象拟认购数量总和为186.24亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创下已发行公募REITs的行业纪录；而中金厦门安居REIT有效拟认购基金份额总量为143.12亿份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，同样获得资金的追捧。

“在询价阶段受到资金热捧，离不开资金对其投资价值的认可。”华夏基金表示，华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。

长期稳健收益成投资者青睐主因

公募REITs以获取基础设施项目的租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于可供分配金额的90%。在一般市场情况下，公募REITs预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。这比较适合那些既不满足于银行理财回报，又不想承受股票波动风险的投资群体。

“我国保障性租赁住房的租金一般低于同地段同品质市场化租赁住房，这有利于将出租率维持在较高水平，为投资者贡献相对稳定的分红。”一位业内人士表示，正因为分红比率高、可上市交易等特点，公募REITs才会受到资金青睐。根据招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏北京保障房REIT2022年9月1日至2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%。

稳定的预期分红水平，也让一些普通投资者对保障性租赁住房公募REITs跃跃欲试。不过业内人士提醒，投资公募REITs更应关注其长期分红价值，避免盲目跟风炒作。

总体看，公募REITs留给公众投资者的份额并不多。根据公告，华夏北京保障房REIT和红土创新深圳安居REIT面向公众投资者发售的初始基金份额数量均为0.6亿份，中金厦门安居REIT公众初始发售份额更是只有0.56亿份。公众投资者可通过场内场外两种方式参与认购。场内就像申购股票，在证券账户开通交易权限后输入代码参与认购。场外就是通过银行、基金公司等第三方销售机构参与认购。

图片来源：视觉中国