2022年上半年全国涉房收并购保持较大体量，涉房类项目成交约1200亿元，综合类、办公和工业/园区物业成交活跃，房企仍为卖方主力。2022下半年收并购持续推进，多地设立纾困基金推动风险化解。预计后续中央将调用更多政策性金融工具加快项目纾困落地。

上半年收并购保持较大体量

房企频繁出售，仍为卖方主力

(相关资料图)

2022上半年，全国涉房收并购成交较频繁。部分房企通过出售地产项目以回笼资金或优化资产结构，同时政策层面明确金融支持出险房企项目收并购，鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购。

1、上半年涉房收并购依然保持较大规模

据克而瑞北京监测，2022年上半年全国涉房类项目收并购共成交172笔（含拟收购），成交金额达1192亿元，依然保持较大市场规模。物业类型方面，综合类、办公和工业/园区物业成交活跃，成交金额占比约68.7%。

图：2021-2022年各季度涉房收并购交易情况

数据来源：克而瑞CAIC综合整理

2、房企频繁出售，依然是收并购卖方主力

上海、广东、浙江、北京成交额居于前列，房企依然是涉房类收并购项目交易的卖方主力。2022年上半年，上海、广东、浙江、北京涉房收并购金额较大，占比达68.5%。卖方方面，上半年房企共计出售78单，占总单数的45.3%。

图：2022年上半年涉房收并购省份/城市成交情况

数据来源：克而瑞CAIC综合整理

地产下行背景下，部分房企通过出售地产项目以回笼资金或优化资产结构。目前房地产行业仍处调整期，风险尚未出清，地产相关企业流动性压力持续。上海实业、上海地产、招商局、金融街、华侨城等企业，近两年持续调整内部资产包，以优化资产债务结构。

下半年收并购持续推进

多地设立纾困基金推动风险化解

2022上半年，政策层面明确金融支持出险房企项目“收并购”，鼓励AMC、银行参与出险房企项目收并购，以收并购融资的定向放松为主。下半年，主要以纾困基金等方式推进保交楼，化解房地产行业金融风险。

1、多地设立纾困基金，托底楼市、保项目

政策持续支持收并购，多地设立纾困基金，“保交楼、稳民生”。2022年8月初，河南郑州设立了首个纾困楼市的地产专项基金，之后南宁、浙江、湖北、陕西等省市均设立纾困基金。纾困基金要求封闭运行、专款专用，全力“保交楼、稳民生”。针对存量烂尾部分，地方监管部门从政策和资金等方面提供支持，鼓励地方AMC加速纾困出险项目。目前，郑州147个已售停工、半停工商品住宅项目已基本实现实质性复工，并力争2023年底前实现147个项目交付大头落地。

表：2022年下半年典型纾困基金情况梳理

资料来源：克而瑞CAIC综合整理

年末纾困方向明确：救项目与救企业并存。11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银保监254号文），首次将纾困方向调整为“救项目与救企业并存”，在支持政策性银行提供“保交楼”专项借款的基础上，鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。11月开始中央明确救项目、救房企并存，三箭齐发明确对房地产的支持态度，民营房企纾困步伐逐步加速，多管齐下保交楼、保信用。

2、地方国企和AMC参与纾困、改善经营，化解市场风险

地方国企入股，成为本地龙头房企改善经营的一大途径，为房企市场化风险处置提供了有益探索。6月初，建业地产公告拟引河南国企入股并向其发行可换股债券，若两年后全部转股，河南铁建将成为建业地产的第一大股东。此外，奥园、金科等亦有引入国企战投的计划。引入国企战投，对企业未来发展和融资能力改善都有非常积极的促进作用，是地方性龙头房企改善经营的一大利器，绿城引入中交作为第一大股东就是典型的成功案例。接下来，预计或有更多民企进入“混改”流程，而经过这一轮调整和变革后，地产行业也将迎来新格局。

AMC参与风险房企资产处置和盘活，化解流动性风险。部分AMC与银行通过房地产并购债券来募得资金用于收购出险房企资产。截至目前，各大AMC已经与多家房企合作，盘活和处置资产，化解流动性风险，主要纾困方式是与地方政府、地方国央企成立合作平台，或是直接介入房企项目。在项目层面，信达资产对佳兆业救助的首个落地项目悦伴湾，采用的是“AMC收购债权+增量资金投入+委托代建”协同模式，由信达资产深圳分公司折价收购项目债权、深圳华建提供增量资金借款、信达地产华南区域公司进行操盘代建，对项目实行全封闭管理。截至2022年10月末，中国东方已落地房地产风险化解项目29个，中国华融正推动的房企纾困项目共有16个。后续中央可能调用更多政策性金融工具加快项目纾困落地。（来源：克而瑞资管，原标题：房企频繁出售，纾困基金推动风险化解｜2022收并购市场报告）

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文章来源:克而瑞