◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探财经

年初以来，楼市回暖艰难，国家救市除了首套房利率“一降再降”，也要让房企挺住！

继定增时隔12年重启后，证监会又放大招了，近日启动不动产私募投资基金试点，被外界解读为将打开无限金融循环的一把秘钥。

这一招堪称大招、妙招，很可能扭转当前楼市困局。包括各地因各种原因导致烂尾楼在内的存量不动产，都将可能有救了！

现实地讲，当前社会正陷入“央行天量放水、房贷利率一降再降、居民存款创新高”的金融怪圈。

1月末，广义货币(M2)余额273.81万亿元，当月净投放现金9971亿元，同比增长12.6% ，创近7年以来新高！

2022年M2，广义货币(M2)增量28万亿元、新增人民币贷款21万亿元，创34年同期历史最高记录，堪称史上印钞最多的一年！

当前，虽然首套房贷利率已下调到3.7%的历史新低，但买房情绪依然不高，反而引爆了提前还房贷热潮。

今年1月份，人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元，其中住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高，同比多增7900亿元。

你们躺平不想买房，“不动产私募投资基金”将替你们买房，或接盘。换句话说，你们银行存钱不花，他们拿来帮你们花！

如今，证监会试点不动产私募投资基金，从此次试点看，核心内容可重点梳理出七条关键信息：

其一，首轮实缴出资最低1000万元，以机构为主，自然人总出资额不超基金实缴金额的20%。

其二，首轮实缴募资规模最低3000万元，符合一定要求可扩募。

其三，鼓励境外投资者以QFLP方式投资。

其四，投资范围：特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

其五，涉及为被投企业担保，试点不动产私募投资基金须控股被投企业75%以上，或持有被投企业51%以上股权且后者反担保。

其六，试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

其七，不动产私募投资基金的主要出资人及实控人不得为开发商及其关联方。

从这7条看，投资门槛高，对投资人的风险承受力及资金要求高，鼓励海外资本进来，不得投向关联房企以隔离风险，可投资物业比较广。

此举可谓意义重大。其一，充分利用庞大的社会闲置资金，借楼市低谷期，抄底优质不动产资；其二，通过接盘为房企提供流动性，盘活楼市，扭转经济颓势。

此次试点不动产私募投资基金，既然机构投资者是主力军，那么初级资金又离不开庞大的银行理财市场。

截至2022年底，银行理财市场存续规模27.65万亿元，这还是受疫情、经济及国内外经济形势等多重影响下较年初下降4.66%的庞大数据。

相较于以往刚性兑付、以短投长等问题，历经三年资管行业转型，如今净值型理财产品占比95.47%，同比增加2.52个百分点，1年以上封闭产品存续规模占全部封闭产品72.6%，同比增加9.64个百分点。

如此以来，这跟不动产私募投资基金“期限长、收益稳定”等特点很契合，与信托、资管等通道相结合，就可以实现循环对接。

此次试点不动产私募投资基金，极有可能是为了对接沪、深证交所上市及亟待扩围的类REITs（不动产投资信托基金)，目前已上市的偏于基础设施类REITs。

2022年底，证监会曾透露扩大REITs试点范围，打造REITs市场的保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等。

如今，试点不动产私募投资基金，大家试想一下，若没有不动产私募投资基金在前期进行发掘、培育优质标的，也必然影响沪深证交所上市REITs的市场规模。

不过，沪深交易所已上市REITs只能算小公募，交易量待提升。随着央行不断降息，资本化率持续降低，不动产收益率上升，对投资人吸引力也会增强。

不动产私募投资基金试点消息一出，引来网上不少非议，但这个私募投资品种对基金管理人的专业要求必然很高，也不会随便拿资产到处投，砸自己的招牌。

证监会也说了，试点先行，稳妥推进。相对于大量持有现金的家庭，承担的代价最大，高净值人群会想办法委托理财，私募基金博得就是“跨周期，高收益”，房企肯定拍手欢迎其跑步入场。