继成功发行17亿元的公司债之后，中国金茂再度憋了个大招，拟发行100亿元的ABS债券。

所谓的ABS，就是以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。

说到底，就是一种依靠抵押物所进行的融资。

(资料图片)

值得一提的是，中国金茂可是ABS的忠实用户。

这么说，为了ABS，中国金茂把官网上所展示的主要商务租赁类自持物业，前后抵押了不少。

照道理讲，中国金茂作为央企一员，享受着不俗的融资便利，像是发行公司债，哪怕是股权融资，都是可以的。

原来，发行ABS有一大好处，就是能把债务期限拉长，而且能隐匿真实负债。

即便是央企，中国金茂也得为债务结构负责，而发行ABS就能解决这个问题。

而说到拉长债务期限，中国金茂还有一招，就是永续债。

这两个“法宝”，使得中国金茂轻松绿档达标。

热衷发行ABS的背后

近日，据上交所公司债券项目信息平台披露，名称为“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”的项目状态也更新为“已受理”。

据悉，该ABS拟发行金额高达100亿元，算是一笔巨额融资。而该融资的抵押物，正是中国金茂的标志性物业——上海金茂大厦。

这笔ABS之所以能够得到百亿融资，靠的就是上海金茂大厦的优质物业属性。

据了解，上海金茂大厦近年来出租率均高达90%，为中国金茂提供着不菲的现金流。

连如此优质的物业都进行抵押融资了，可见中国金茂对于资金的渴望。

而在2022年4月，中国金茂曾发行“中信证券-金茂凯晨ABS”，融资金额达87亿元。

另据其官网显示，中国金茂已经将不少的商务租赁类自持物业进行了抵押融资，可谓是ABS的忠实用户。

那么，中国金茂为何如此青睐于ABS呢？

首先，ABS融资的债务期限更长，即便是扩大了中国金茂的债务总规模，但是不会增加其短期债务，因此有利于优化中国金茂的债务结构，保持其绿档达标状态。

再者，ABS融资能够隐匿部分债务。

像是中国金茂发行的这些ABS，更准确来看属于CMBS，继以写字楼、商场、酒店等商业地产为底层标的物业，以标的物业抵押贷款债权为基础资产，发行资产支持证券。

而CMBS说到底属于房企的变相融资，也就是负债。但是在会计操作上，CMBS通常会被计入“长期应付款”或“其他非流动资产”等科目。

此类科目在统计时容易遗漏，也就使得有息债务的账面数值，低于其真实的债务水平。

也就是说，上述中国金茂发行的CMBS，或者会通过会计手段，变为“隐性负债”，其部分甚至于全部，未计入有息负债科目下。

这就可以降低中国金茂的净负债率水平。

满满的财务技巧。

赎回永续债的“无奈”

而说到拉长债务期限，中国金茂还有一个更好的“法宝”，从理论上来说，甚至可以把债务期限拉得无限长。

这就是永续债。

大概在2016年、2017年左右，在规模扩张的野心驱使之下，房企掀起了一股发行永续债的热潮。

而中国金茂也深谙其道。

相关数据显示，2016年-2020年，中国金茂共计发行11笔永续债，截至2020年12月31日，累计存续规模高达239.28亿元。

房企之所以如此青睐永续债，很重要的原因在于，永续债是一种有债权性质的股权。根据2019年财政部印发的《永续债相关会计处理的规定》，如果发行人可以无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务，则永续债归类为权益工具。

负债变成了权益，这对于需要优化债务结构的房企而言，意义不俗。

不过，在此之后，中国金茂也在不断赎回永续债，以缩小其存续规模。数据显示，截至2022年中期，这个金茂仍存续7笔永续债，合计约170亿元，减少约三成。

而在今年年初，中国金茂再次全部赎回一笔5亿美元、利息率4.00%的优先担保永久资本证券。

既然永续债可以优化债务结构，中国金茂为什么要着急赎回呢？

那么，我们还来看这笔5亿美元的永续债。根据协议，2023年1月3日，是这笔永续债的“首个重设日期”。

我们知道，永续债最大的缺点，就是这类融资在一定期限后，存在利息率跳升或利率重置机制，会增加发行人的还债压力，存在较大的后续隐性风险。

也就是说，如果中国金茂此次不赎回这笔永续债，其利息率可就不是4%。

就上文提到的11笔永续债来看，中国金茂的发行利息率，多数都高于5%，甚至达到了6.95%、7.13%。

这些永续债的利息率要是大幅跳升了，绝对够中国金茂喝一壶的了。

要知道，在本轮行业下行周期，中国金茂也面临盈利能力下滑的压力。

2022年中期，中国金茂的毛利率下降至约21%，净利率约14%。

如此羸弱的盈利能力，再为永续债支付高额的利率，显然是中国金茂不能接受的。

说到底，赎回永续债，实属无奈。

即便如此，中国金茂的永续债规模仍高达约140亿元。压力之大，可想而知。