据中指研究院最新监测数据显示，2022年11月份，房地产企业非银融资总额为465亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%；2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。

“受多重因素影响，11月份市场观望情绪较大，融资规模再度下滑，仅高于2月份水平。”中指研究院方面表示，随着“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等政策的出台及资金的快速落地，短期内融资规模有望得到明显修复。

对此，多家受访房企相关人士向记者表示，时隔近7年，上市房企股权融资再度放开，当下对民营房企的融资支持已经进入新阶段，近期公司已经在高度关注各个融资渠道，将会择机进行股权融资或者债券融资。

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地方国企债券发行规模大减

据中指研究院监测，11月份信用债规模占比48.7%，海外债占比0%，信托占比8.9%，ABS融资占比42.4%。具体来看，房地产行业信用债融资同比下降37.6%，环比下降29.2%；信托融资同比下降71.5%，环比微升2.8%；ABS融资同比上升80.1%，环比下降3.4%。受多重因素影响，11月份各融资渠道出现大幅波动。

对于11月份各融资渠道波动幅度变化较大的原因，中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者表示，一是海外债下降幅度较大，主要是连续多家房企海外债违约，致使海外债融资基本处于冰冻状态；二是信托下降也较多，在“压规模、去通道”背景下，房地产信托融资规模大幅缩水。

对此，中指研究院表示，与以前相比，11月份房企非银融资主要有以下几个特征：一是信用债发行额为年内最低，主要为地方国企发行量大减所致；二是海外债已连续四个月无新发行，11月份有若干房企交换要约成功后重新发行上市；三是信托融资规模与10月份基本持平。“金融16条”中专门提到“保持信托等资管产品融资稳定”“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”，信托融资有望回暖。但需要注意的是，11月份信托融资成本明显提升，多笔信托利率超过8%。说明投资人一方面有意重归房地产行业领域，另一方面也提高了利率对冲风险。

“今年以来，城投属性的地方国企在土地市场中托底拿地成为常态，但同时也加大了地方财政的融资需求。”中指研究院称，但今年10月份，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。此后，城投平台拿地受限，地方国企的融资力度随之降低。

数据显示，据中指研究院监测，2022年前10个月，地方国企单月信用债发行额均值为194.9亿元，而11月份仅为64.7亿元。

融资利好政策正在落地中

“近一个月以来，房企融资环境预期明显改善，后续主要是对融资利好政策进行落实。”刘水表示，从政策方面看，“金融16条”以及支持房企信贷融资、发债融资、股权融资的“三支箭”框架基本形成。从实践来看，“第一支箭”方面，包括国有大型商业银行及股份制银行等几十家银行与数十家房企签署授信协议，授信总额度在3万亿元左右，并且，监管部门要求四大商业银行以“内保外贷”形式支持房企海外贷款融资；“第二支箭”方面，已有万科、龙湖集团、美的置业等企业申请储架式注册发行债券，总额度超过1000亿元；“第三支箭”方面，碧桂园、雅居乐已进行配股融资，福星股份、北新路桥、世茂股份等10多家企业先后发布筹划非公开发行股票融资公告。

“当下有两类房企更容易获得融资，一是央企和国企的信贷、发债融资渠道基本保持通畅；二是示范类民营房企，在中债增的增信支持下，融资能力也相对较强。”刘水表示，此外，房企仍需要加大营销力度，加快回笼销售资金。因为，明年房企还债压力仍较大，明年1月份、3月份和4月份，每个月还债规模均超过1000亿元。

“在前几年高杠杆的背景下，房企目前仍存在较高的偿债压力。但目前针对房企，允许债务展期以及支持离岸贷款，包括当前银行支持房企融资，均延缓了房企的偿债压力。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向记者表示，距离2022年结束还有近一个月时间，一方面，房企需通过加强自身的造血能力，加大去化增加现金流；另一方面，开发商也要积极参与到本次的政策红利中，加强银企之间的合作，上市公司也可通过股权融资的方式获取现金流。

（文章来源：证券日报）