位于黑龙江省东南部，拥有镜泊湖、雪乡、火山口国家森林公园、东北虎林园等众多旅游资源的地级市牡丹江，近年来因房价走低，而被外界冠以“第二个鹤岗”之称。

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春节假期，《证券日报》记者来到牡丹江市，实地探访了这座城市的新房和二手房销售市场。

记者发现，春节期间，牡丹江多个在售楼盘并未营业，大家挤破头看房选房的景象更是不存在。一位不愿具名的二手房中介人员向《证券日报》记者表示，春节期间多数房地产中介也都在放假，有看房意愿的人并不多。

上述房地产中介表示，牡丹江市被冠以“第二个鹤岗”之名，主要是市中心以及远郊一些房源价格持续走低。“在市中心，房龄超25年以上的步梯楼，其顶楼、次顶楼的房源价格往往在每平米1000元左右徘徊，一个80平米的房源，10万元左右就能买到”，该中介人员指出“市中心房龄超过25年的老房子很多，而这样的房源普遍缺乏物业管理。”三十多年的老楼，连单元防盗门都没有，贴广告的随便进。年头多、贷款难，而且市中心停车位也少，所以没人愿意买。

位于牡丹江市中心北龙小区的一位业主告诉《证券日报》记者，2013年前后，自家140平米次顶楼的房子在二手市场的销售价格基本能达到50万元左右。而目前，随着江南新区电梯楼的兴起，市中心的步梯楼非常难卖，已经基本处于无人问津的状态。

另外，市远郊的房屋也出现了价格洼地，位于牡丹江市郊的第二发电厂家属楼，距离牡丹江市中心9.5公里的路程，在那里，8万元就可以买到超140平米的房子，每平米售价不超600元。

而学区房在牡丹江市似乎也并未给房屋提供多少溢价空间。牡丹江市排名靠前的长安小学，其学区房的售价也仅在3500元/平米左右。

2022年5月份，国家统计局公布“70个大中城市住宅价格”，牡丹江的二手房价格同比跌幅达到10.5%，成为70城中唯一的二手房跌幅达两位数的城市。

牡丹江市因江得名，松花江最大的支流——牡丹江横跨市区。而这条江水，也撑起了当地最高的房价。对此情况，一位牡丹江市民向《证券日报》记者表示，牡丹江市区四面环山，江水两岸是难得的景观带，因此牡丹江两岸的房子始终卖得要贵一些。

“牡丹江城区整体不大，驾车20分钟左右足够横跨城区两端，因此，交通区位优势并不突出。房龄、房屋质量、物业、供暖方式等因素是当地居民颇为重视的因素。”上述中介销售人员指出“从销售均价来看，牡丹江市全区无论是新房还是二手房，均价在3000元—4000元/平米之间，只有江景房的价格会高一些，普遍在7000元/平米左右。”

“牡丹江曾经最贵的楼盘星河传说，在高点时，它的江景房每平方米达到过1.5万元。”中介人员向记者表示：“江景房不仅是视野景色好，而且沿江而建的几乎都是新楼盘，在配套设施、物业保障等各方面更具优势”。其中，比较著名的几个地产项目包括环龙湾、滨江壹号、星河传说、观澜国际等。

观澜国际的一位销售向《证券日报》记者表示，目前项目二期正在销售，销售户型在65-170平方米之间，精装房、毛坯房均有。在未来几个月内，现房预计将售完，但是期房房源仍会持续供给。

上述销售人员表示，目前小区内低层房源卖得较多。根据楼层差异，顶楼房源售价在4800元/平米左右，底层每平米售价在5000元以上，位置最好的楼层均价6000元/平米左右。90平米的房子，首付在10余万元，贷款年限长的话，月供2000元左右，贷款年限短的话，月供3000元到4000元左右。

综合来看，江景房似乎成为牡丹江“拉升”房价的有效途径。而在未来，类似牡丹江这样的城市如何不再继续“鹤岗化”，是值得重视和有待解决的问题。

（文章来源：证券日报网）