今年政府工作报告中提到，五年来，我国轨道交通运营里程从4500多公里增加到近1万公里。随着轨道交通方式的推广，TOD项目开发模式也逐渐兴起。其特点是以公共交通站点为中心、以400—800米为半径建立中心广场或城市中心，最典型的就是地铁站附近建住宅商业综合体。

上海易居房地产研究院咨询中心总监姚腊向《证券日报》记者表示，城市轨道TOD开发模式不仅优化了城市存量空间、重塑了城市形态，更提升了城市能级。

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城市TOD持续发展

据交通运输部数据，2023年2月份，31个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵团共有54个城市开通运营城市轨道交通线路291条，运营里程达9628.2公里。

2022年，多家地铁公司拿地面积占全市的比重也呈现上升趋势。据上海易居房地产研究院统计，2022年各地地铁公司共计拿地72宗，较2021年同比增加了60%。其中，深圳地铁、沈阳地铁和厦门地铁拿地面积占全市土地成交面积比重较高，分别是38.8%、25.3%和22.5%。另外昆明、广州、苏州、南宁4城地铁公司成交土地面积也占全市的7%以上。

“2022年地铁公司拿地主要围绕地铁场站相关地块进行综合开发，成交的地块中约有八成的土地属于TOD综合开发项目。”姚腊表示，由于地铁物业开发与地铁线路规划建设密不可分，因此地铁公司开发TOD项目有着天然优势。

“从城市能级来看，一二线城市相对积极，这些城市基本面较好、城市轨道交通运营线路较长或者正在规划新一轮城市轨道交通，为TOD综合开发奠定了基础。”姚腊表示。

技术突破任重而道远

值得注意的是，随着经济社会的发展，TOD项目开发并不仅仅围绕地铁，未来公交、城轨等公共交通工具，都有可能成为TOD项目开发的新方向，但开发难度也有所增加。

“地铁通过时，往往会造成一个很强也很持久的震动，所以这类建筑对缓震和隔震的要求是非常高的。”某建筑行业人士向《证券日报》记者表示。

“真正的TOD项目开发周期长、业态复杂、自持物业比重高、涉及技术要求高等，因此对于开发和运营管理方均提出了很高的要求。”姚腊表示，对于规模较大、业态复杂的综合体项目，地铁公司多选择与品牌房企合作开发。

但也有地铁公司在积极挑战“难度升级”，例如广州地铁2022年获取的白云区(棠溪)站综合交通枢纽一体化工程东地块是“国家铁路+城际铁路+城市轨道交通”三铁合一的上盖开发项目。

“这个开发项目标志着广州地铁地产实现从单一的地铁上盖开发到三铁合一的上盖开发项目的升级，此类项目具有风向标的意义，未来可以重点关注其开发建设模式。”姚腊表示。

“相比国际先进城市，我国的城市轨道交通TOD综合开发建设还处于起步阶段，相关技术的突破任重而道远，未来地铁公司要发挥引领带动作用，吸引更多企业参与到TOD领域中来。”姚腊如是说。

（文章来源：证券日报）