随着社会经济的快速发展，很多经济领域迎来更新和迭代，也给从业者带来新的挑战和机遇。在房地产业，随着后开发时代的到来，居住服务领域的发展空间正在凸显。

近年来，越来越多的企业将战略布局向居住服务领域延伸，并涉足物管、资管、租赁、存量房交易、家居家装等细分行业，通过这些业务的协同效应，带来更稳定的业绩和更强大的风险对冲能力。

由于起步相对较晚，服务标准相对不高，在居住服务领域的庞大生态中，“基础设施”的构建必不可少，这既决定了整个行业的服务水准，也对该领域的平稳发展和良性竞争至关重要。在这方面，除政策制定和规则构建外，头部企业也往往担负着引领者和构建者的角色。

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作为居住服务领域的头部企业，贝壳很早就在该领域的多个链条上实施布局，借助出色的线上化能力和高于行业均值的服务标准，在构建行业基础设施的同时，自身的综合实力也得到进一步夯实，相对优势更加凸显。

近期，房地产市场出现波动，很多相关企业的发展受到影响。相比之下，贝壳仍然保持着难得的战略定力，并在逆势中进一步完善其发展版图。在行业努力构建房地产新发展模式的当下，其战略思路和发展模式值得研究。

布局全链条：“一体两翼”的协同逻辑

贝壳脱胎于链家网，致力于构建国内领先的居住服务平台。目前，其业务已经覆盖了新房代理、二手房经纪、租赁、家装家居、家服等细分市场，也成为居住服务领域的领头羊企业。

贝壳于2020年8月在美股上市，2022年5月，贝壳又在港交所实现双重主要上市。贝壳快速发展的背后，是中国存量市场的庞大的前景，以及居住服务领域蕴含的巨大发展空间。

近年来，中国房地产开始步入成熟期，随着越来越多对大城市进入存量时代，存量房在住房供给中的主导地位正在不断提升。同时，我国流动人口规模快速增长，流动人口趋于市民化，其对物管、家装、资管、租赁、城市更新等的需求正在不断释放。

贝壳的直营经纪品牌链家，早已发展成为中国房产经纪领域的头部企业。贝壳成立后，链家旗下的新房和二手房经纪业务也构成了贝壳的基本盘。2021年4月，贝壳完成对圣都家装的收购，当年11月，贝壳提出“一体两翼”的战略转型，“一体”指新房二手房交易业务主体，“两翼”则代表家装家居、租赁业务。此后又通过架构调整，成立了房产经纪、整装家居、贝壳惠居三大事业群。

由此，贝壳的业务向租赁、家装家居等领域进一步延伸，从而在居住服务链条上覆盖了更多的细分市场。

从业务协同性上看，随着市场逐步触底恢复，“一体”房产交易业务将进一步聚焦切实为消费者和服务者解决问题，关注效益的提升。“两翼”家装家居和租赁业务则稳扎稳打，力求实现融合和快速发展。作为一个产业互联网平台，这些业务的协同性更容易在贝壳平台上体现。

从政策导向和行业发展趋势上，随着房地产业红利减退以及市场的波动，以新房和二手房交易服务为主要业绩支撑的贝壳，增长的持续性已经受到影响。因此，从中长期来看，潜在体量达3万亿、集中度又偏低的家装家居市场，机遇颇为可观。同时，作为“租购并举”下的时代需要，租赁市场既能创造社会价值，又有着巨大的行业空间。

从客群维护的角度看，“一体两翼”业务的成型，将形成从租赁到买卖，再到家装的链条，至少能够覆盖消费者租房、买房、装修、换房等重要节点。C端群体的扩大，既能提高品牌认知度，又能更好地实现客群维护。这种覆盖消费者全生命周期的发展模式，也已成为现代企业的重要竞争砝码。

整装家居：深度切入、快速复制

目前我国装修需求体量巨大，中国建筑装饰协会数据显示，2021年家装行业的市场规模约2.85万亿元，年增速约为19%，大家居产业链预计已突破5万亿。疫情之后，消费者在住房消费方面的支出大幅增加，亦对企业服务的品质化、标准化及数字化等提出更高要求。

未来，家装行业必将迎来数字化重构，在服务制造能力、渠道扩张及供应链管理能力等全价值链管理能力上竞争，行业集中度持续提升，平台化、数字化也将赋予消费者更大的自主选择权。

贝壳在整装家居领域的策略是“深度切入、快速复制”。早在2021年，贝壳已完成能支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建。覆盖家装全链条的Home?SAAS?1.0系统已正式上线，该系统能通过多模块工具实现作业流程的标准化和提效。其中，BIM1.0系统是行业中第一个从设计效果呈现、到深化、再到拆单下料的产品。

在服务者的能力培训方面，2021年下半年，针对装修服务者的精工学堂顺利开学。而在一系列基础能力保障下，贝壳自营品牌被窝家装在施工交付标准和流程周期管控上已达到行业领先。

2022年，圣都正式成为贝壳的合并子公司。被窝在家装业务上已度过了“从0到1”的过程，而圣都将让贝壳更快速实现“从1到100”的规模化复制。综合圣都的组织管理、成本内控、供应链管理能力，协同贝壳原先在数字化、标准化复杂流程产业，及家装家居精准获客层面的能力，贝壳家装家居业务快速增长。

在双方的深度合作之下，消费者已不再局限于单一的建材选择、空间布局以及家装基建，一站式和个性化需求得到充分满足。行业伙伴也不再局限于传统的获客渠道，最终实现双赢。

贝壳着力进行交付环节线上、线下的能力建设，并建立交付的标准化能力，包括工艺、流程、服务者选育留、售后的标准化运营。目前贝壳已完成Home SAAS系统2.0升级，引入先进流程提效工具，并投入人才储备、中台能力建设和品牌打造。在底层能力升级的保障下，贝壳将在其交易服务业务具有优势的城市进行家装家居业务拓展，做更大规模优质服务者的连接，叠加后端家居定制化生产及零售的联动，实现家装业务整体规模的显著增长。

普惠居住：顺应时代大势

贝壳在租赁领域有着深厚的基础。租赁本身就是链家的一项重要业务，在长期的运营中，链家和贝壳也借此完成了能力的积累和客群的搭建。但在现阶段，对这项业务的理解有了新的层次。

一方面，居住领域里，新市民、青年人和低收入人群存在突出的住房难题，供给缺口大，是“住有所居”最亟待得到改善的群体。而租赁业务正是解决这一问题的关键，因此带有较强的普惠性质。

另一方面，我国有350亿平方米城镇存量住房、接近400万亿的资产是国家和百姓最重要的核心资产，确保这些核心资产的价值保值及增值，是房地产存量时代发展的重要目标。而只有机构专业化、规模化运营才能提升房屋的使用。从这个意义上说，租赁业务另一面是增值家庭服务。

顺应“租购并举”下的时代需要，贝壳相信，分散式租赁的机构化管理是中国租房的未来，并发展“普惠居住”业务。

目前，该业务包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务。2021年，贝壳轻托管平台全年平均出房量超过11000套，同比增长超过51%。

2022年，贝壳持续深化探索多样化普惠居住的解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给。