雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

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无论是频频“抄底”同行，还是重夺地产首富之位，无不彰显出王健林和他掌舵的万达已摆脱过去几年的颓势，人们熟悉的那个万达仿佛又回来了。

然而，事情没有表面上看起来那么简单。首先，近期密集的筹资动作表明，万达并非“不差钱”。今年1月中旬和2月初，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商业”）各完成一笔4亿美元和3亿美元信用债的发现，息票率均高达11%。

除了利用发债融资，今年1月份，王健林将其控制的万达酒店发展65.04%的股份抵押给了淡马锡进行融资。更早之前，由王健林控股的万达投资将其所持万达电影超70%的股权进行了质押。

其次，尽快让珠海万达商管（下称“万达商管”）敲响港股IPO的钟声，这仍然是对王健林而言最为迫切的事情。如果在今年年底不能完成上市，大连万达集团将面临一笔高达380亿元的回购。

作为估值1800亿元的巨无霸，万达商管赴港上市前，还需获得证监会对其的批准（大路条）。种种迹象显示，2023年王健林的挑战依旧不小。

王健林风光背后，融资利息高企

从壮士断腕再到东山再起，王健林经受住了考验，他的事业也在回暖。

回顾2017年6月，传闻金融监管部门要求银行排查对海航、安邦、万达等企业的融资情况。尽管同年8月，外管局对传闻予以否认，但从结果看，消息引发万达股债双杀，万达也开启一番大调整。

此后王健林断臂甩卖资产，并对万达过去的商业地产开启轻资产转型。随着转型顺利推进，加上地产行业大洗牌，提前转型“躲过一劫”的王健林，又重回地产首富之位。

根据去年11月份胡润研究院发布的2022年胡润百富榜，2022年万达王健林家族凭借1000亿元的身家排名第32，位列内地房地产富豪之首。

尽管王健林重新在富豪榜上绽放光芒，但表明风光之下，王健林肩上仍有重担，自去年底至今频频融资筹钱。

去年12月29日，万达电影公告称，控股股东万达投资及其一致行动人万达文化集团、莘县融智近日合计向中信证券质押7.39亿股公司股份，占公司总股份的33.91%。

其中万达投资本次质押数量6.5亿股，占其所持股份比例76.47%；万达文化集团和莘县融智质押了其所持全部股本。

天眼查显示，王健林持有万达投资、万达文化集团和莘县融智的股权比例分别为98.03%、98%和93.98%，这意味着，质押股份主要归王健林所有。

目前，万达文化集团和莘县融智已解除了质押，但万达投资仍有6.5亿股处于质押状态，占其所持股份比例为76.47%，占万达电影总股本比例为29.82%。

今年1月份，王健林及其一致行动人将手里持有的万达酒店65.04%的股份，悉数质押给了新加坡主权基金淡马锡及其旗下公司，以换取淡马锡旗下公司提供的贷款融资。

除了股份质押融资，万达还通过发高息美元债融资。今年1月中旬，万达商业成功发行了一笔4亿美元的境外美元债，期限为2年期，初始指导价12.625%区域，息票率11%。

随后在2月初，万达商业发行一笔3亿元美元债。此笔3亿规模的美元债期限为3年，初始指导价12.5%区域，最终指导价12.375%，息票率为11%，资金用于为现有债务再融资。

上述两笔美元债皆为信用债。对于最近一笔3年期的高级无抵押债券，评级机构惠誉发布报告指出，授予由万达商业全资子公司Wanda Properties Global Co. Limited拟发行的高级无抵押美元票据“BB”评级。

同时，万达最近借的美元债券利率过高。一位券商界人士指出，目前来看，根据中债中资美元债到期收益率曲线（BB+）数据，3年期收益率为7%点多，远低于万达12%左右的利率。

但在美元债偿还压力之下，万达必须在融资端努力。澎湃新闻曾在2月1日报道，大连万达集团正在和境内的一家金融机构洽谈一笔境外贷款，以偿还一笔3月份到期的3.5亿美元的债券。

惠誉也在报告中指出，万达集团计划借入新的银行贷款或使用处置离岸子公司所得的现金在全额赎回2022年7月到期的5.5亿美元债券后，偿还2023年3月到期的3.8亿美元债券。

Wind数据显示，截至目前，万达商业共有4只存量海外债券，共计17亿美元，约合人民币115亿元。

继续加码文旅

除了加快在发债和融资方面的动作补充钱袋，近期王健林先后拜访吉林、河南、贵州等地，被认为是万达加仓文旅和回归地产的征兆。

公开消息显示，刚刚过去的2月份，王健林的行程排得很满。2月9日，王健林现身洛阳白马寺、二里头夏都遗址博物馆、隋唐大运河博物馆等地；2月10日，洛阳市主要领导与王健林举行工作会谈。

2月21日，王健林再次来到河南，河南省省长王凯与其进行会谈；隔日，王健林又匆匆来到一千多公里外的贵州，拜见贵州省领导。

根据媒体的报道，王健林上述拜访洽谈内容主要涉及文旅方面的合作。比如，在洛阳市主要领导与王健林举行的工作会谈上，双方同意建立全面战略合作关系，并正式宣告双方加强战略合作的首个重大项目为龙门旅游度假区项目。

两日后，万达集团和中原银行签署了战略合作协议。中原银行承诺，未来5年将配置不低于100亿元的专项资金，以支持万达集团在河南省的项目运营建设及优势资源开发。

这也是5个月内王健林两赴洛阳。去年9月份23日，王健林与洛阳市主要领导参加洛阳文旅集团与万达集团战略合作框架协议签约仪式。

按照协议，双方将在龙门旅游度假区、万安山旅游度假区、新唐街、在河之洲旅游度假区等项目中开展深度合作。

而后与河南省领导会谈的当天，河南省政府与万达集团签署了《战略合作框架协议》。王健林表示，万达集团对与河南深化合作热切期待、充满信心，将发挥品牌、运营等方面优势，全面加快合作项目建设。

王健林去贵州，也是为了促成文旅方面的合作。据贵阳文旅局官方公众号“爽爽贵阳”消息，王健林计划将贵州文旅和万达发展结合起来，发挥万达“看家本领”，助力贵州文旅升级。

并且万达已有具体目标，今年首先要推出一个城市综合体项目“天阶”，力争年内开业。项目兼有商业、旅游等多种功能，开业后将有效带动贵安新区的发展。

王健林的文旅情结由来已久，早在2009年，万达在长白山项目第一次尝试文旅综合体开发，建设占地21平方公里的长白山国际旅游度假区，前后投资230亿元。

长白山“小试牛刀”之后，万达开始在全国各地打造文旅城项目。2016年，王健林公开对标迪士尼，“有万达在，上海迪士尼20年之内盈不了利。”

但2017年那场危机中，王健林首次抛售的便是文旅和酒店项目。2018年，赢得喘息之机的万达又投资文旅项目，同年11月签约的兰州万达城，项目就包括万达茂、度假酒店群、旅游观光塔、酒吧街、旅游集散中心等。

2022年卡塔尔世界杯期间，“万达文旅”“万达酒店及度假村”的LOGO还出现在比赛场边滚动的广告牌上，据悉王健林为此花费不菲。

目前，在继续加码文旅之外，随着酒旅业务复苏，万达还有意“复活”酒店板块。日前，万达酒店启动“归雁计划”，针对曾在万达酒店工作过的人员，可选择回归原酒店，也可投递全国各地万达酒店岗位。

但和过去不同的是，万达酒店管理业务自2017年全面转型轻资产模式，不参与投资，只输出酒店品牌和运营管理。目前已开业酒店131家，在建酒店251家。

万达商管IPO时间紧迫

万达集团之所以能够迈开步伐重新扩张，源于其在轻资产战略转型上的成功。

2018年2月份，已从港交所退市的万达商业地产宣布更名为现在的万达商业，并开始出售海外资产项目。

一年之后，万达商业正式对外宣布，从2021年开始，全面实施“轻资产”战略，即基于自身的品牌影响力和资源整合能力获取市场及项目，但并不承担项目场地的资金，只负责项目的设计、建设和运营，从中分得收益。

2021年3月，万达商业撤回A股IPO申请之后，同年10月份，便以新的上市主体万达商管在港交所递表，在2022年4月份失效后再次提交申请。

2022年10月25日，万达商管更新了最新版本招股书。更新后的资料显示，万达商管截至2022年6月30日的在管商场为425个，较 2021 年底的417个新增8个，且均为第三方项目。

所有在管商场中，来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到 2022 年6月30日的140个，总在管面积由2021年底的5895.5万平方米上升到 2022年6月30日的6008.2万平方米。

业绩方面，2022年上半年，万达商管实现收入134.8亿元，较2021年上半年的106.36亿元增加26.7%；实现净利润40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%。

另外，2019年-2021年及2022年上半年，珠海万达商管的资产负债率整体处于下降态势，分别为80.4%、95.8%、70.9%、68.1%。

但轻资产转型，只是万王健林主导的这场资本大戏中的一部分，实现上市才是其最终目标。

在上市之前，万达商管股东方曾与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等投资人签署了有关业绩和上市时间的对赌协议。

业绩上万达商管保证2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元；上市时间方面，万达商管最迟要在2023年完成上市。否则，万达商业及相关方将进行股份回购或现金赔偿。

目前留给王健林敲钟的时间仅剩下9个月，如果不能如期上市，则可能要掏出380亿元的“真金白银”来回购。随着最后期限日渐迫近，王健林将再次面临考验。